ĐÔ THỊ NÉN VÀ TÁI CẤU TRÚC ĐÔ THỊ


Đăng vào ngày:Thứ 4, 12/09/2018

ĐÔ THỊ NÉN VÀ TÁI CẤU TRÚC ĐÔ THỊ

PGS.TS.Phạm Hùng Cường.Đại học Xây dựng

Đô thị nén (compact city) là một phương thức phát triển đô thị đã được áp dụng khá phổ biến ở các nước phát triển như là một hướng đi cho sự phát triển bền vững của đô thị. Sau những giai đoạn phát triển mở rộng, các nhà quy hoạch nhận thấy đô thị cần có những cách tổ chức có hiệu quả hơn, tiết kiệm tài nguyên, đất đai, năng lượng, đó chính là phát triển theo hướng "đô thị nén". Các khu vực đô thị được tổ chức có hệ số sử dụng đất cao, mật độ cư trú cao, đa dạng chức năng sử dụng. Từ đầu thập niên 1990, các nước châu Âu đã coi đô thị nén như là một dạng phát triển hướng tới đô thị bền vững, có 2 mục tiêu lớn nhất mà đô thị nén hướng tới là:

- Tiết kiệm tài nguyên và năng lượng (sử dụng đất, giao thông, giảm ô nhiễm, chất thải).

  • Tái thiết khu vực trung tâm của đô thị, góp phần kiểm soát sự phát triển bành trướng ở vùng ngoại ô vốn hình thành từ xã hội phụ thuộc vào xe ô tô. Cụ thể hơn, trong một số nghiên cứu (1) đã chỉ ra 6 đặc tính của đô thị nén để hướng tới phát triển bền vững là:
  • Rút ngắn khoảng cách đi lại của các hoạt động trong đô thị;
  • Giảm bớt sự phụ thuộc vào ô tô cá nhân, tăng cường giao thông đi bộ;
  • Tiêu thụ năng lượng tập trung vào một khu vực;
  • Sử dụng hiệu quả tối đa tài nguyên đất đai, tạo điều kiện tốt hơn cho kết nối đô thị- nông thôn;
  • Tăng khả năng cung cấp các tiện ích, dịch vụ công cộng; - Tăng khả năng tạo sự đa dạng về việc làm và dịch vụ tại nơi ở;
  • Những ưu thế này tạo lợi ích trên cả 3 khía cạnh: Môi trường, xã hội và kinh tế. Cụ thể như góp phần giảm thiểu khí thải ra môi trường do giảm bớt sự đi lại của xe cộ, giảm phát thải CO2, gìn giữ các vùng đất nông nghiệp. Điều này cũng tốt hơn cho sức khỏe của người dân, giảm thời gian đi lại của công nhân, giảm đi chi phí hạ tầng, tăng cường khả năng cung cấp các dịch vụ xã hội so với sự phát triển phân tán và có thể giúp tăng số lượng các công việc xanh (green job) liên quan đến công nghệ, tăng cường sự đa dạng về nghề nghiệp và kích thích phát triển các nghề nghiệp phục vụ cuộc sống chất lượng cao. Đây cũng đòi hỏi sự thay đổi liên quan đến công tác Thiết kế đô thị, sao cho nơi ở có được tinh thần nơi chốn, giảm thiểu sự cảm nhận ngột ngạt do mật độ xây dựng cao, tăng cường các kiến trúc xanh, công trình xanh, tiết kiệm năng lượng trong thiết kế kiến trúc. Như vậy có thể thấy việc xây dựng đô thị nén không chỉ bao hàm về việc nén vật thể là tăng cường mật đô, tăng hệ số sử dụng đất và cả mật đô cư trú mà còn phải giải quyết đồng bộ cả vấn đề giao thông, năng lượng, việc làm, tiện nghi và công tác thiết kế đô thị. Tại Việt Nam, xu hướng phát triển nhà cao tầng trong nội đô như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng 10 năm trở lại đây cũng cho thấy xu hướng phát triển đô thị nén, đã khá rõ rệt. Các khu nhà ổ chuột, chung cư cũ, nhà máy cũ đã được thay thế bằng các khu chung cư, văn phòng cao cấp 20-30 tầng với chất lượng dịch vụ tốt, hạ tầng đô thị được hiện đại hóa, đa dạng, các dịch vụ chất lượng cao. Những khu chung cư cao cấp như Time city, Royal City (Hà Nội) của các chủ đầu tư uy tín cơ bản đảm bảo chất lượng cả trong xây dựng và vận hành thời gian qua thúc đẩy xu hướng đến sống ở các chung cư cao cấp tăng, tạo điều kiện cho các "dự án đô thị nén" tiếp tục được hình thành và phát triển. Tuy nhiên có một khía cạnh của xu hướng đô thị nén chưa được nghiên cứu đầy đủ, đó là thiết lập đô thị nén gắn liền với quá trình tái cấu trúc đô thị. Với đặc điểm phát triển hỗn hợp đa dạng chức năng và cũng đã có mật độ cao nhưng nhìn chung hạ tầng kém đặc biệt là giao thông công cộng, sự phát triển theo mô hình "đô thị nén" ở các nước đang phát triển không đồng nghĩa đó là sự phát triển bền vững, còn có nhiều vấn đề phải điều chỉnh, trong đó có việc tái cấu trúc đô thị. Một số phân tích qua các dự án nhà ở chung cư cao tầng đã và đang hình thành tại Hà Nội, khu vực tái phát triển dưới đây cho thấy, nếu quá trình quy hoạch phát triển đô thị theo hướng đô thị nén không được gắn liền với quá trình tái cấu trúc đô thị sẽ không đạt được kết quả như mong muốn.

 

 Trên đây chỉ là một phần của các dự án chung cư cao tầng đang phát triển ở Hà Nội, thuộc nhóm các dự án nhỏ, có quy mô dưới 5 ha, đã khai thác các quỹ đất cũ như nhà máy, chung cư cũ…để thu gom và xây dựng cao tầng, thường là xây dựng các tòa nhà ở với tầng cao 25-35 tầng, có 2-3 tầng hầm, có các tầng trệt làm trung tâm thương mại, hoặc có thể xây các tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại riêng.

Với các vị trí nằm trong khu vực đã phát triển, gần trung tâm cũ, hạ tầng khá tốt nên các dự án này rất được quan tâm, có tính thương mại cao. Sự hình thành các dự án nhà ở chung cư cao tầng và hệ thống dịch vụ làm thay đổi cấu trúc trung tâm đô thị. Trước hết các dự án chung cư cao tầng có mật độ cao dạng như trên là những dự án tái thiết đô thị, được phát triển tùy theo điều kiện đất có thể khai thác như di chuyển nhà máy cũ, khu chung cư cũ…, quy mô từ nhóm nhà 2000 đến 4000 dân đến cả đơn vị ở. Điều kiện hiện trạng quyết định vị trí chứ không phải chúng được nằm trong quy hoạch ngay từ ban đầu. Các chỉ tiêu quy hoạch phân khu hầu hết cũng đã được điều chỉnh để phù hợp với khả năng đầu tư, cân đối với lợi ích của chủ đầu tư và lợi ích đô thị.

Các dự án đều hình thành các trung tâm dịch vụ thương mại lớn, thường chiếm 1-3 tầng dưới, có nơi đến 7 tầng, có nơi là một tòa nhà riêng (Dự án Huyndai Slillstate có tới 42.000 m2 sàn dịch vụ thương mại, Dự án chung cư Hinode city có khoảng 44.800 m2 sàn dịch vụ thương mại). Đây là ưu thế rõ về chất lượng, quy mô của các công trình dịch vụ so với sự phát triển phân tán. Tuy nhiên có thể thấy với diện tích thương mại lớn, ở các vị trí khá đắc địa trong nội thành, các trung tâm dịch vụ này hầu như đều hướng tới sự phục vụ cho toàn đô thị chứ không phải chỉ cho dân cư trong nhóm nhà, như với cấp đơn vị ở. Điều này đồng nghĩa cứ một dự án chung cư cao cấp mọc lên, một Trung tâm dịch vụ cấp đô thị lại hình thành. Hàng ngàn việc làm dịch vụ và các việc làm khác sẽ được tạo ra ở đây. Việc này đương nhiên làm thay đổi các cực hút giao thông của đô thị do các hoạt động hướng tới các trung tâm này, làm thay đổi cấu trúc hệ thống trung tâm đô thị. Có thể hình dung trong tương lại gần tới năm 2025, tuyến phố Minh Khai, quận Hai Bà Trưng , Hà Nội với nhiều dự án lớn đã và đang được xây dựng sẽ là một trong những tuyến phố thương mại sầm uất bậc nhất của Hà Nội, nối từ Dự án Time City đến Trung tâm thương mại chơ Mơ khoảng 4km, với mật độ ở cao và nhiều trung tâm dịch vụ cao cấp. Vấn đề là việc này nếu không được phản ánh và nhìn nhận trong sự thay đổi của cấu trúc đô thị do các dự án trình duyệt đơn lẻ, hệ thống hạ tầng kết nối sẽ bị động trước những cực trung tâm mới này. Trong khi giao thông công cộng chưa hình thành thì lượng ô tô tại khu vực này sẽ tăng cao, dự báo việc ùn tắc giao thông sẽ là một vấn đề phải đối mặt trong vài năm tới. Sự hình thành của các trung tâm cấp quận (sub center- sub CBD) chưa có định hướng rõ rệt. Trong các đô thị châu Âu, Úc có thể thấy rõ cơ cấu trung tâm đô thị (city center - CBD và các trung tâm cấp dưới (Sub center - Distric center) từ đó có sự phân cấp trong hệ thống giao thông kết nối công cộng khá rõ rệt, hình thái không gian dễ nhận diện. Tuy nhiên sự phân biệt này trong đô thị cực lớn như Hà Nội là không rõ ràng. Từ những khái niệm chung đến Quy chuẩn Việt Nam do đã bỏ đi khái niệm trung tâm cấp quận, chỉ còn cấp đô thị và đơn vị ở nên trong cấu trúc trung tâm cả về chức năng và không gian, liên kết, hệ thống này đang phát triển khá tùy tiện. Có 3 kịch bản phát triển cấu trúc trung tâm cho Hà Nội dưới đây: + Trung tâm CBD lõi và các sub - CBD phân bố rõ rệt theo khu vực + Trung tâm CBD lõi và trung tâm cấp dưới dạng tuyến, điểm, phát triển theo sự hình thành của các tuyến giao thông chính. + Trung tâm CBD lõi và phát triển lan tỏa bất định. Vậy Hà Nội sẽ phát triển theo dạng nào?

Nhận diện sự phát triển hiện hữu, các trung tâm mới hình thành của Hà Nội đang tạo nên một hình thái của một "sub CBD" tuyến, điểm (dạng b) hơn là mang tính khu vực (dạng a). Các tuyến đường Nguyễn Trãi, Minh Khai, Khuất Duy Tiến (vành đai 3), Trần Duy Hưng…đang trở thành các tuyến trung tâm với việc khai thác các quỹ đất 2 bên đường. Vậy ưu, nhược điểm của xu hướng phát triển dạng trung tâm tuyến, điểm này là gì cần phải được nghiên cứu để điều chỉnh kịp thời.

Nhấn mạnh vấn đề là nếu không có quy hoạch, điều chỉnh phát triển có chủ đích thì xu hướng này sẽ biến đổi sang dạng lan tỏa bất định (c), là dạng phi cấu trúc và sẽ rất khó cho việc điều tiết và thực hiện các chiến lược phát triển của đô thị.

Nếu so sánh với cấu trúc đô thị của Hà Nội theo đồ án Quy hoạch chung Thủ đô năm 2008 sau 10 năm thực hiện cũng cần đặt ra câu hỏi lớn: Đô thị Hà Nội có hay không cấu trúc " mạng đa cực, đa trung tâm, đa tầng bậc" như đồ án quy hoạch chung đã vạch ra?

Sự phát triển chưa tương đồng về công trình hạ tầng xã hội: Trong khi số lượng diện tích sàn dịch vụ là lớn và các dịch vụ thương mại rất phong phú cũng đã thấy một vấn đề là quy mô dân cư tăng cao không tương đồng với việc tăng quy mô công trình hạ tầng xã hội. Ví dụ như Dự án Imperia Sky Garden 423 Minh Khai theo quy mô căn hộ sẽ có hơn 7400 dân tới sinh sống, nhưng không bổ sung thêm công trình trường học mà được quảng cáo là sẽ sử dụng các công trình trường học xung quanh như trường tiểu học Vinschool, THCS Mai Động, Mầm non Hoa sữa, Đền Lừ… Cũng tương tự vấn đề với dự án Iris Garden có khoảng 4.500 dân, với dự án Gold Twer (275, Nguyễn Trãi) có khoảng 1800 người ở được mô tả có trường mầm non (đặt bên trong tòa nhà).

Hiện tượng cho phép đặt các trường mầm non trong các tòa nhà cao tầng đã khá phổ biến, ngay cả tại tổ hợp chung cư, văn phòng hiện đại có tiếng của Hà Nội như Keangnam, trường mầm non quốc tế EtonHouse đặt tại tầng 3. Điều này là không tốt đối với trẻ em, trẻ cần có thời gian chơi, tiếp xúc với ánh nắng mặt trời, là điều kiện để hấp thụ vitamin D vốn cần cho sự phát triển của xương trẻ nhỏ chứ không phải cả ngày bên trong những căn phòng có điều hòa là tốt. Quy chuẩn về diện tích đất cho trường mẫu giáo (10 -15 m2/cháu) đã không được tuân thủ trong các dự án "nén".

Ngưỡng của Mật độ cư trú chưa được quy định, sự phân bố quy mô dân cư trong đô thị thay đổi nhiều so với quy hoạch phân khu.

Một yếu tố cần không chế là mật độ cư trú (người/ ha) để từ đó xác định được ngưỡng quy mô dân cư tại các dự án "nén" này. Hiện nay quy mô số dân được xác định dựa trên số căn hộ, điều này có liên quan đến hệ số sử dụng đất (diện tích sàn xây dựng trên khu đất/ diện tích đất) và chỉ tiêu diện tích các căn hộ. Tham khảo tại Anh mật độ cư trú cao là trên 60 hộ (240 ng/ ha) , tại Mỹ là 110 hộ (440 người/ ha), tại Hồng Kong năm 1980 chỉ tiêu diện tích ở chỉ 3-5 m2, mật đô cư trú đến 2500ng/ ha (1). Một nghiên cứu khác cho rằng tại châu Âu ngưỡng mật độ cư trú 300 ng/ ha là chuẩn bền vững (2).

Tại nước ta với mật độ cư trú khoảng từ 880 đến 2000 ng/ ha cũng là những chỉ số đã được chấp nhận, thuộc khu vực có mật độ cư trú cao. Vấn đề là trong quá trình đề xuất các dự án này, số dân cư hầu hết đều tăng so với dự kiến của quy hoạch phân khu. Một ví dụ rất điển hình là khi đề xuất dự án tại khu vực Triển lãm Giảng Võ cũ (quy mô đất tương đương một nhóm ở của Tiểu khu Giảng Võ cũ) số lượng dân cư tăng đã chiếm khoảng 80% so với quỹ dân cư được tăng theo quy hoạch. Điều đó cũng đồng nghĩa nếu tất cả khu tập thể Giảng Võ cũ đều được cải tạo theo mô hình này thì số lượng dân phải tăng gấp đôi.

Nói về cấu trúc đô thị, có 2 yếu tố chức năng quyết định đến cấu trúc là phân bố dân cư và hệ thống trung tâm thì với sự phát triển đô thị nén qua các dự án trên, có thể thấy cấu trúc đô thị sẽ có sự tác động lớn và biến đổi toàn diện.

Phát triển đô thị nén đang tạo ra những xung đột lợi ích về không gian đô thị

Cấu trúc không gian đô thị trong đô thị nén tái phát triển đang có những xung đột về lơi ích và vẫn đang là bài toán khó giải. Khó vì xung đột giữa mong muốn chung của cộng đồng người dân đô thị là một khu vực có mật độ xây dựng và tầng cao vừa phải, nhiều cây xanh chứ không phải là những tòa nhà cao với bức tường bê tông che kín cả ánh nắng mặt trời. Bản thân khu vực đô thị hiện hữu tại các khu vực trung tâm của Hà Nội từ vành đai 3 trở vào cũng đã có mật độ dân cư, mật đô xây dựng khá cao, cây xanh thiếu. Xét về lợi ích chung của cả đô thị, nếu giải tỏa được các khu nhà máy cũ, chung cư cũ để tạo các không gian xanh, công trình công cộng có mật độ thấp, nhiều không gian mở là lý tưởng nhất.

Tuy nhiên mong muốn này khó khả thi do mâu thuẫn với lợi ích đầu tư. Để tái phát triển thì việc xây cao tầng, nâng cao hiệu quả sử dụng đất là cần thiết và mới cân đối được vấn đề tài chính, giữa đầu tư và lợi ích thu lại. Các đề xuất dự án cải tạo khu tập thể cũ Văn Chương, Giảng Võ đều đề xuất phải xây cao 25-30 tầng mới đủ điều kiện chi phí cho cả việc di dời, giải tỏa hoặc tái định cư dân hiện hữu.

Chính vì vậy với quá trình tái thiết đô thị để có được cấu trúc không gian như mong muốn, công tác quy hoạch lại phải nhìn nhận trên góc độ phát triển. Tránh việc quy hoạch đã đưa ra các chỉ tiêu không chế rồi lại phải thay đổi trong quá trình lập dự án. \

Vậy nơi nào có thể phát triển theo mô hình đô thị nén, nơi nào phải giữ mật độ thấp cũng cần được xác định trên cấu trúc tổng thể, nếu không sự biến đổi của hình thái không gian của đô thị sẽ trở nên thiếu kiểm soát. Với cách phát triển này thật khó mà hình dung được hình thái không gian của Hà Nội trong vòng 15 năm tới

Các giải pháp Thiết kế đô thị hiện nay chưa được quan tâm, nghiên cứu và đề xuất đầy đủ làm giảm thiểu những tác động của sự phát triển đô thị nén về mặt không gian đối với con người, Những dạng kiến trúc nhà ở đơn gỉản tại Royal city, Time city, Khu nhà ở HH Linh Đàm, đường Lê Văn Lương, Khu nhà ở Huyndai Slillstate…cao tầng tạo nên hình ảnh những bức tường đô thị khổng lồ với cảnh quan đơn điệu, tầm nhìn hạn chế. Với tốc độ đô thị nén này, cảnh quan đô thị sẽ thay đổi nhanh chóng. Cảm nhận sự ngột ngạt khi sống và đi lại giữa những bức tường bê tông cao ngất sẽ sớm đến với người dân Hà Nội trong vài năm nữa.

Mục tiêu nén để giảm giao thông cơ giới và tăng cường giao thông đi bộ chưa được đáp ứng: Mục tiêu này chưa thực sự được quan tâm trong các dự án chung cư cao tầng gần đây. Còn ít thấy các kết nối đi bộ trên cao, đi ngầm giữa các trung tâm thương mại. Mỗi dự án nhà ở đang là những điểm độc lập, mặc dù cách nhau không xa, điều này chưa khuyến khích được việc đi bộ, đồng nghĩa với giao thông cơ giới sẽ tăng hoặc khó giảm được giao thông xe máy.

Dự án Time City Dự án nhà ở HH Linh Đàm Tuyến đường Minh Khai tương lai Tuyến đường Lê Văn Lương Sự chất tải một số lượng dân cư lớn trong một khu vực sẽ tạo ra các vấn đề giao thông ở tầng trệt. Các khoảng lùi của công trình hiện đang rất hạn chế là một nguy cơ cho ùn tắc tại tuyến giao thông chính. Phát triển đô thị nén là một cơ hội để chúng ta thực hiện mô hình TOD (phát triển theo định hướng giao thông công cộng), hình thành các điểm nút giao thông công cộng cùng với các cực phát triển.

Hiện chưa có dự án nào đề xuất tiện ích về kết nối giao thông công cộng, chứng tỏ sự lúng túng trong việc kết nối tổng thể

Kết luận Đô thị nén là một xu hướng phát triển có nhiều ưu việt và được nhiều nước trên thế giới áp dụng. Với đô thị của các nước đang phát triển, các thành phố như Hà Nội cần có thêm các nghiên cứu để vận dụng phù hợp với bối cảnh kinh tế xã hội của đất nước và hiện trạng phát triển đô thị. Các vấn đề cần được lưu tâm là:

- Xác định rõ cấu trúc đô thị về hệ thống trung tâm và sự phân bố lại quy mô dân cư trong quá trình phát triển đô thị dạng nén. Không để các trung tâm hình thành, phát triển dạng lan tỏa bất định không kiểm soát.

- Tăng cường sự kết nối giữa các dự án dạng " nén" trong cùng một tuyến, một khu vực. Sự kết nối về chức năng, giao thông đi bộ, các không gian ngầm. Chú trọng mục tiêu giảm giao thông cơ giới trong đó có xe máy.

  • Có sự điều chỉnh về các định hướng kết nối giao thông công cộng đến các khu vực phát triển nén, khai thác được ưu thế của sự phát triển TOD với các dự án có tập trung dân cư cao.
  • Cấu trúc không gian đô thị cũng cần được định hình lại. Tăng cường các giải pháp Thiết kế đô thị như cây xanh, cây xanh chiều đứng, quy định cụ thể khoảng lùi…để giảm thiểu tác động xấu của không gian nhà cao tầng tới cảm thụ thị giác của người dân.
  • - Phát triển đô thị nén tại các đô thị lớn cần đặc biệt quan tâm đến mục tiêu tái thiết đô thị, cần sớm có các chính sách khung về tái thiết đô thị để có sự tham gia của các bên đầu tư, quy hoạch và cộng đồng chặt chẽ hơn ngay từ khâu quy hoạch, đảm bảo các lợi ích hài hòa trong sự phát triển đô thị. Tránh các dự án treo hoặc không có sự đồng thuận của cộng đồng, dư luận xã hội trong quá trình triển khai.

Tài liệu tham khảo 1. OCED Green Growth Studies. Compact City Policies, a Comparative Assessment. Published on June 13, 2012. 2. Anna Krenz. The Compact City, Theory and Reality. ftp://ip20017719.eng.ufjf.br/Public/.../PLEA.../5.../KRENZ.PD. Trích dẫn từ: Ch. Fulford " The Compact city and the Market", in " The Compact city, a Sustainable form?" ed. M.Jenks, E. Burton and K.Williams (New York: E & FN Spon, 1996).